فسخ عقد بيع عقار في السعودية: حقوق المشتري في التمويل العقاري والشراء على الخارطة
شراء العقار من أكبر القرارات المالية التي يتخذها الفرد، ولذلك قد يجد المشتري نفسه في موقف صعب بعد توقيع العقد، سواء بسبب إخلال البائع بالتزاماته، أو تأخر المطور العقاري في تسليم الوحدة، أو وجود عيوب جوهرية في العقار، أو عدم مطابقة الوحدة للمواصفات المتفق عليها.
وتزداد المسألة تعقيدًا عندما يكون شراء العقار عن طريق التمويل العقاري أو بالتقسيط، أو عندما يكون العقار وحدة عقارية مباعة على الخارطة؛ لأن العلاقة في هذه الحالات قد لا تقتصر على المشتري والبائع فقط، وإنما قد ترتبط كذلك بجهة تمويل أو مطور عقاري وحساب ضمان وعقود مستقلة.
فهل يحق للمشتري فسخ عقد بيع العقار؟ ومتى يكون الفسخ ممكنًا؟ وماذا يحدث للدفعات التي دفعها؟ وماذا عن التمويل العقاري؟ وهل تختلف الأحكام عند شراء العقار على الخارطة؟
في هذا المقال نوضح أهم الأحكام التي ينبغي للمشتري معرفتها في المملكة العربية السعودية.
أولًا: ما المقصود بفسخ عقد بيع العقار؟
فسخ العقد يعني إنهاء العلاقة العقدية بسبب إخلال أحد المتعاقدين بالتزام جوهري ناشئ عن العقد، بحيث يترتب على الفسخ إعادة المتعاقدين -بحسب الأحوال وما تقرره الجهة المختصة- إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، مع بحث التعويض عن الأضرار متى توافرت أسبابه.
وقد نظم نظام المعاملات المدنية أحكام فسخ العقود، ومن ذلك أن المادة (107) تقرر أنه في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، فللمتعاقد الآخر -بعد إعذاره- أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع التعويض عند وجود مقتضٍ لذلك. كما يجوز الاتفاق على حق الفسخ عند الإخلال وفق الضوابط النظامية.
وبالتالي، فإن مجرد رغبة المشتري في التراجع عن شراء العقار لا تعني تلقائيًا أن له حق فسخ العقد دون تبعات؛ وإنما يجب النظر إلى العقد نفسه، وسبب طلب الفسخ، والتزامات كل طرف، وما إذا وقع إخلال من الطرف الآخر، وأي شروط خاصة للفسخ أو الانسحاب.
ثانيًا: متى يحق للمشتري طلب فسخ عقد بيع العقار؟
تختلف الحالة من عقد إلى آخر، ولكن من أبرز الحالات التي قد تؤسس لطلب الفسخ:
1. إخلال البائع بالتزاماته
إذا أخل البائع بالتزام جوهري متفق عليه في العقد، فقد يكون للمشتري الحق في المطالبة بفسخ العقد وفقًا للأحكام النظامية والعقدية.
ومن أمثلة ذلك عدم تنفيذ الالتزام بنقل الملكية أو التسليم وفق ما تم الاتفاق عليه، متى توافرت شروط الفسخ.
2. عدم مطابقة العقار للمواصفات المتفق عليها
إذا كانت الوحدة العقارية لا تتوافق مع المواصفات أو البيانات أو المساحات أو التجهيزات المتفق عليها، فيجب مراجعة العقد والمواصفات والملاحق وما تم توثيقه بين الأطراف لتحديد الحقوق المترتبة على ذلك.
3. التأخر الجوهري في التسليم
قد يكون التأخر في تسليم العقار سببًا مهمًا للمطالبة بالحقوق العقدية أو النظامية، خصوصًا عندما يتجاوز التأخير المدد المتفق عليها أو يؤدي إلى إخلال جوهري بمصلحة المشتري.
4. وجود عيوب جوهرية في العقار
إذا ظهرت عيوب مؤثرة في العقار أو في سلامته أو في قابليته للانتفاع وفق الغرض المتفق عليه، فقد تنشأ للمشتري حقوق تختلف بحسب طبيعة العيب وشروط العقد والأحكام النظامية ذات العلاقة.
5. وجود شرط صريح يجي الفسخ
قد يتضمن عقد البيع شرطًا يحدد الحالات التي يجوز فيها لأي طرف فسخ العقد، أو يحدد الإجراءات الواجب اتباعها عند الإخلال.
ولهذا السبب فإن قراءة عقد البيع والملاحق قبل اتخاذ أي إجراء قانوني أمر جوهري.
ثالثًا: هل يمكن فسخ عقد شراء عقار بالتقسيط أو بالتمويل العقاري؟
نعم، قد يكون فسخ عقد بيع العقار ممكنًا بحسب سبب الفسخ وشروط العقد، لكن يجب التمييز بين عقد بيع العقار وبين عقد التمويل العقاري.
وهذه نقطة مهمة جدًا يغفل عنها بعض المشترين.
فعندما يشتري شخص عقارًا عن طريق بنك أو شركة تمويل، فقد تكون هناك علاقة تعاقدية مرتبطة بتمويل شراء العقار، وبالتالي فإن إنهاء عقد البيع لا يعني بالضرورة أن جميع الالتزامات التمويلية تنتهي تلقائيًا دون اتخاذ الإجراءات اللازمة مع جهة التمويل.
وتنظم أنظمة ولوائح التمويل العقاري كذلك مسائل مثل السداد المبكر وإجراءات إنهاء عقد التمويل، ولذلك يجب دراسة عقد البيع وعقد التمويل معًا قبل اتخاذ قرار بالفسخ.
كما أن البنك المركزي السعودي يقرر أن عقد التمويل العقاري يجب أن يتضمن بيانات وإجراءات تتعلق بالسداد المبكر وإجراءات ممارسة حق إنهاء عقد التمويل العقاري.
رابعًا: ماذا يحدث للتمويل العقاري عند فسخ عقد شراء العقار؟
هذه من أهم النقاط التي يجب الانتباه إليها.
إذا كان العقار ممولًا، فلا يكفي أن يقول المشتري للبائع: “أريد فسخ العقد”.
يجب تحديد:
-
من هو الطرف المتعاقد مع المشتري؟
-
من هو المالك أو البائع؟
-
من هي جهة التمويل؟
-
هل التمويل بصيغة مرابحة أم صيغة أخرى؟
-
هل تم إفراغ العقار ونقل الملكية؟
-
هل يوجد رهن عقاري؟
-
كم دفع المشتري من أمواله؟
-
كم دفعت جهة التمويل؟
-
ما الرصيد المتبقي من التمويل؟
-
ما الشروط الواردة في عقد التمويل بشأن الإنهاء والسداد المبكر؟
ومن المهم عدم الخلط بين فسخ عقد البيع وبين السداد المبكر لعقد التمويل.
فالسداد المبكر له أحكام مستقلة؛ إذ يقرر البنك المركزي السعودي حق المستفيد في تعجيل سداد باقي مبلغ التمويل، مع مراعاة الأحكام والتعويضات النظامية ذات العلاقة، كما يجوز أن ينص عقد التمويل العقاري على فترة يحظر فيها السداد المبكر على ألا تتجاوز سنتين من تاريخ إبرام العقد.
لذلك، إذا كان المشتري يرغب في فسخ شراء عقار ممول، فينبغي دراسة الآثار المترتبة على العقدين معًا وعدم الاكتفاء بدراسة عقد البيع وحده.
خامسًا: فسخ عقد شراء عقار على الخارطة
تختلف الصورة عندما يكون العقار مباعًا على الخارطة.
ويقصد بالمشروع العقاري على الخارطة المشروع الذي يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية قبل البدء في تنفيذ المشروع أو أثناء أعمال الإنشاء والتطوير وفق التصميم أو المخطط المتفق عليه.
وقد صدر في المملكة نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة لتنظيم هذا النشاط ورفع مستوى الشفافية والإفصاح وحماية حقوق أطراف العلاقة التعاقدية.
وفي هذه الحالة لا ينبغي التعامل مع عقد البيع على الخارطة باعتباره عقد بيع عقار عاديًا؛ لأن النظام واللائحة التنفيذية يتضمنان تنظيمًا خاصًا للمشروعات المباعة على الخارطة.
سادسًا: ماذا لو تأخر المطور العقاري عن تسليم الوحدة؟
هذه من أكثر المشكلات التي يواجهها مشترو العقارات على الخارطة.
وقد نظمت اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة حالات التأخر والتعثر.
فالمطور يعد متأخرًا إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادته، ويجوز للهيئة منحه مدة إضافية لا تزيد على سنة.
كما يعد المشروع متعثرًا في حالات منها عدم إنجازه بعد انتهاء مدته والمدة الإضافية الممنوحة، أو توقف أعمال التنفيذ لمدة تزيد على 180 يومًا في أي مرحلة من مراحل المشروع، ما لم يقدم المطور سببًا مشروعًا تقبله الهيئة.
والأهم أن اللائحة التنفيذية تضمنت أحكامًا للتعويض عند تأخر المطور في تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته.
وبالنسبة للوحدة العقارية، يكون التعويض بناءً على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة من مقيم معتمد، وفق ما نصت عليه اللائحة.
سابعًا: هل يحق للمشتري فسخ عقد شراء عقار على الخارطة؟
قد يكون ذلك ممكنًا، ولكن الإجابة لا تكون واحدة في جميع الحالات.
فالعقد النموذجي للبيع على الخارطة يتضمن أحكامًا تتعلق بالتعويض وأجرة المثل عند تأخر المطور في التسليم، بما في ذلك أحكام فسخ العقد، كما يتضمن مدة تنفيذ المشروع والمدة الإضافية التي يجوز منحها للمطور.
ولهذا يجب قبل المطالبة بالفسخ التحقق من:
-
تاريخ التسليم المتفق عليه.
-
المدة الإضافية المسموح بها.
-
مقدار التأخير الفعلي.
-
سبب التأخير.
-
حالة المشروع.
-
نسبة الإنجاز.
-
شروط الفسخ الواردة في العقد.
-
المبالغ التي دفعها المشتري.
-
وجود تمويل من بنك أو شركة تمويل.
-
آلية التعامل مع المبالغ الموجودة في حساب الضمان.
ثامنًا: ماذا يحدث للمبالغ التي دفعها المشتري عند فسخ العقد؟
لا توجد إجابة واحدة تصلح لجميع الحالات.
فقد تشمل المطالبة -بحسب سبب الفسخ وما يثبت في القضية والعقد-:
استرداد المبالغ المدفوعة، والتعويض عن الأضرار، وأي حقوق أخرى يقررها العقد أو النظام.
لكن يجب التفريق بين:
المبالغ التي دفعها المشتري من أمواله الخاصة
وبين:
المبالغ التي دفعتها جهة التمويل
وبين:
المبالغ التي أودعت في حساب ضمان مشروع البيع على الخارطة.
وهذا التفريق مهم جدًا في العقارات الممولة والمشروعات المباعة على الخارطة؛ لأن آلية استرداد المبالغ والتسوية المالية قد تختلف بحسب طبيعة العلاقة التعاقدية.
وقد أوضحت الهيئة العامة للعقار أن الدفعات في مشروعات البيع على الخارطة تحول إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع وفق نسبة الإنجاز الهندسية وجدول الدفعات المتفق عليه في عقد البيع على الخارطة.
تاسعًا: هل يستطيع المشتري إلغاء عقد العقار لمجرد أنه غيّر رأيه؟
ليس بالضرورة.
هناك فرق بين:
فسخ العقد بسبب إخلال الطرف الآخر
وبين:
رغبة المشتري في الانسحاب من الصفقة دون وجود سبب نظامي أو عقدي.
إذا كان المشتري هو الذي يريد الانسحاب دون وجود إخلال من الطرف الآخر أو حق تعاقدي أو نظامي يسمح بذلك، فقد تترتب آثار مالية وفقًا للعقد والأنظمة ذات العلاقة.
لذلك لا ننصح بإيقاف الأقساط أو الامتناع عن تنفيذ الالتزامات من تلقاء نفسك قبل دراسة العقد؛ لأن ذلك قد يحول المشتري من طرف يطالب بحقوقه إلى طرف قد يواجه مطالبة بسبب الإخلال بالتزاماته.
عاشرًا: هل يمكن فسخ العقد إذا كان العقار لم يُسلَّم حتى الآن؟
قد يكون التأخر في التسليم سببًا للمطالبة بالفسخ أو التعويض بحسب الحالة.
لكن في العقارات على الخارطة تحديدًا يجب التأكد من أن التاريخ الذي يعتبر فيه المطور متأخرًا قد حل فعلًا، وأن المدد الإضافية والشروط الواردة في العقد والنظام قد تمت مراعاتها.
كما يجب التحقق من حالة المشروع وما إذا كان هناك سبب مشروع للتأخير.
الحادي عشر: ما الإجراءات التي ينبغي اتخاذها قبل طلب فسخ عقد بيع العقار؟
من الأخطاء الشائعة أن يبدأ المشتري مباشرة برفع دعوى دون تجهيز ملفه.
والأفضل البدء بالخطوات التالية:
1. مراجعة العقد كاملًا
وليس الصفحة التي تحتوي على السعر والتوقيع فقط.
يجب مراجعة جميع الملاحق والشروط الخاصة بالتسليم والفسخ والتعويض والإخلال.
2. تحديد سبب الفسخ
هل السبب:
- تأخر التسليم؟
-
عدم مطابقة المواصفات؟
- وجود عيب؟
-
إخلال البائع؟
-
إخلال المطور؟
-
عدم تنفيذ التزام جوهري؟
-
وجود شرط تعاقدي للفسخ؟
3. جمع المستندات
مثل:
-
عقد البيع.
-
عقد التمويل.
-
جدول الدفعات.
-
إيصالات السداد.
-
المراسلات.
-
رسائل البريد الإلكتروني.
-
رسائل واتساب.
-
الإعلانات والمواصفات.
-
تقارير الإنجاز.
-
محاضر المعاينة.
-
صور وفيديوهات العقار.
-
أي إشعارات وجهت إلى الطرف الآخر.
4. توجيه الإعذار عند لزومه
نظام المعاملات المدنية جعل الإعذار عنصرًا مهمًا في طلب الفسخ بسبب الإخلال بالالتزام، ما لم تنطبق حالة أو اتفاق يعفي منه وفق النظام.
ولهذا ينبغي أن تكون المراسلات السابقة على رفع الدعوى مصاغة بطريقة تحفظ حقوق المشتري ولا تضعف موقفه.
5. دراسة أثر الفسخ على التمويل
إذا كان العقار ممولًا، فيجب دراسة العلاقة مع جهة التمويل بالتوازي، وعدم التعامل مع عقد البيع وعقد التمويل باعتبارهما وثيقة واحدة.
الثاني عشر: ماذا لو كان العقار مرهونًا للبنك؟
وجود التمويل والرهن يجعل القضية أكثر حساسية.
فقد يكون العقار مرتبطًا بحقوق جهة التمويل، ولذلك فإن فسخ البيع أو إنهاء العلاقة مع البائع لا يعني بالضرورة زوال الرهن أو إغلاق التمويل تلقائيًا.
ويجب معرفة:
-
قيمة التمويل الأصلية.
-
الرصيد المتبقي.
-
الجهة المالكة للحق.
-
وضع الملكية.
-
وضع الرهن.
-
آلية السداد أو الإنهاء.
-
المبالغ المستحقة لكل طرف.
والأهم هو عدم اتخاذ أي خطوة تؤثر على عقد التمويل قبل معرفة أثرها القانوني والمالي.
الثالث عشر: هل يمكن المطالبة بالتعويض مع فسخ عقد العقار؟
نعم، قد يجتمع طلب الفسخ مع التعويض متى توافرت أسبابه.
فنظام المعاملات المدنية ينص في المادة (107) على إمكانية طلب الفسخ مع التعويض عند وجود مقتضٍ لذلك.
لكن التعويض ليس تلقائيًا لمجرد طلب الفسخ؛ بل يجب دراسة الضرر وسببه وعلاقة الضرر بإخلال الطرف الآخر، وما يقرره العقد والنظام في الحالة محل النزاع.
الرابع عشر: ماذا يفعل من اشترى عقارًا على الخارطة ثم أصبح المشروع متعثرًا؟
هذه من الحالات التي يجب التعامل معها بحذر.
فنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة وضع إطارًا خاصًا للمشروعات المتأخرة والمتعثرة، كما أن اللائحة التنفيذية تتضمن آليات لمعالجة التعثر، ومن ذلك إمكان منح مدد إضافية أو اتخاذ إجراءات لتصحيح مسار المشروع، مع مراعاة حقوق المشترين.
كما أن النظام يشترط ترخيص المشروع لممارسة نشاط البيع على الخارطة، وينظم حساب الضمان والمبالغ التي يدفعها المشترون والممولون للمشروع.
لذلك، فإن أول خطوة للمشتري ليست دائمًا رفع دعوى فسخ مباشرة، وإنما تحديد الوضع النظامي للمشروع وحالة الترخيص والإنجاز والتعثر والعقد الموقع.
الخلاصة
فسخ عقد بيع العقار في السعودية ليس إجراءً واحدًا ينطبق على جميع الحالات.
فالعقار الجاهز يختلف عن العقار المباع بالتقسيط، والعقار الممول يختلف عن الشراء النقدي، كما أن شراء العقار على الخارطة يخضع لتنظيم خاص يراعي طبيعة المشروعات العقارية قبل اكتمالها.
وبالنسبة للمشتري الذي اشترى عقارًا عن طريق التمويل أو التقسيط، فإن أهم نقطة هي عدم النظر إلى عقد البيع بمعزل عن عقد التمويل والرهن والالتزامات المالية المرتبطة به.
أما مشتري العقار على الخارطة، فعليه التحقق من عقد البيع، وموعد التسليم، ونسبة الإنجاز، وحالة المشروع، وحساب الضمان، وأحكام التأخر والتعثر والفسخ والتعويض.
إذا كنت تفكر في فسخ عقد شراء عقار، فلا تبدأ بإيقاف الأقساط أو توقيع مخالصة أو التنازل عن حقوقك قبل مراجعة العقد والمستندات وتحديد الآثار القانونية والمالية للفسخ.
أسئلة شائعة
هل يمكن فسخ عقد بيع عقار في السعودية؟
يمكن طلب فسخ عقد بيع العقار في الحالات التي يجيزها النظام أو العقد، ومن أبرزها إخلال أحد الأطراف بالتزاماته، مع مراعاة الإعذار والشروط النظامية والعقدية.
هل يمكن فسخ عقد عقار ممول من البنك؟
قد يكون ذلك ممكنًا بحسب سبب الفسخ وشروط عقد البيع وعقد التمويل، لكن فسخ عقد البيع لا يعني تلقائيًا انتهاء جميع الالتزامات التمويلية.
هل أستطيع فسخ عقد شراء عقار على الخارطة؟
قد يكون ذلك ممكنًا بحسب شروط العقد ونظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، خصوصًا في حالات التأخر أو التعثر أو الإخلال، ويجب دراسة حالة المشروع والعقد قبل تحديد الإجراء المناسب.
هل أسترد المبلغ الذي دفعته عند فسخ عقد العقار؟
قد يكون للمشتري حق في استرداد المبالغ أو المطالبة بالتعويض بحسب سبب الفسخ وشروط العقد وما تقرره الجهة المختصة.
ماذا أفعل إذا تأخر المطور في تسليم العقار؟
ابدأ بمراجعة موعد التسليم والمدة الإضافية وشروط العقد، ثم وثق التأخير والمراسلات وحالة المشروع، وبعد ذلك حدد ما إذا كانت الحالة تستوجب المطالبة بالتعويض أو الفسخ أو غير ذلك من الحقوق.
هل أتوقف عن دفع الأقساط إذا كنت أطالب بفسخ العقد؟
لا يُنصح باتخاذ هذه الخطوة من تلقاء نفسك قبل مراجعة عقد البيع وعقد التمويل وتحديد الآثار القانونية للتوقف عن السداد؛ لأن الامتناع عن السداد قد يرتب آثارًا مستقلة.
ما المستندات التي يحتاجها المحامي لدراسة فسخ عقد العقار؟
يفضل تقديم عقد البيع وجميع ملاحقه، عقد التمويل إن وجد، جدول الأقساط، إثباتات السداد، المراسلات، الإعلانات والمواصفات، وأي مستندات تثبت التأخر أو الإخلال أو العيب أو عدم المطابقة.
تنبيه قانوني: هذه المادة للتوعية العامة ولا تغني عن دراسة عقد البيع وعقد التمويل والمستندات الخاصة بكل حالة؛ لأن الحق في الفسخ وآثاره يختلف باختلاف نوع العقد وسبب النزاع والالتزامات المتبادلة والأنظمة الخاصة واجبة التطبيق.
